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Vendere casa è un’evenienza piuttosto comune: può capitare di dover vendere casa, perché quella in cui si vive ormai non soddisfa più le nostre esigenze, oppure perché si decide di cambiare zona, o magari di sposarsi, o semplicemente di crescere i propri figli nella cornice di una villetta fuori città anziché in città.
Molte persone, nel corso della loro vita, si sono ritrovate prima o poi nella condizione di dover vendere casa, ma vendere una casa ereditata è un’altra cosa.
Innanzitutto, sono diverse le condizioni nelle quali ci si ritrova ad essere proprietari di un immobile. Spesso chi eredita una casa lo fa in modo inaspettato. Improvvisamente quello zio lontano che non vedi da tempo viene a mancare e ti lascia la sua casa. Oppure la sorella della mamma ti ha intestato la sua casa tempo fa e ora è il momento di prenderne in mano le redini.
Sono tante le potenziali situazioni che possono portare a ritrovarsi, letteralmente, tra capo e collo una casa ereditata. Una fortuna, certo, chi potrebbe dire il contrario! Ereditare una casa vuol dire prima di tutto ereditare un patrimonio. Ma non è tutto oro quello che luccica e anche ereditare una casa da parenti o conoscenti che ti hanno fatto questo dono comporta degli oneri che bisogna conoscere.
Certo, potresti anche decidere di ristrutturare l’immobile ereditato e di andarci a vivere, ma molto spesso la necessità più frequente diventa quella di venderlo per ricavarne una una somma di denaro.
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E come si vende una casa ereditata? Dopo quanto tempo si può mettere in vendita? Quali sono i documenti necessari per avviare il tutto e le tasse da pagare? Ne parliamo nei prossimi paragrafi.
Una situazione piuttosto frequente è quella di ritrovarsi improvvisamente proprietari di una casa e non avere la possibilità economica di mantenerla. O magari non ci piace dove è collocata, non ci piace la disposizione delle stanze, è piuttosto vecchia e non vale la pena restaurarla, oppure, semplicemente, una casa ce l’abbiamo già e preferiamo venderla, perché non sappiamo che farci.
In tutti questi i casi il primo pensiero è sempre quello: ok, adesso chiamo l’agenzia immobiliare e la vendo. Che me ne faccio di una casa che non mi serve? Chi le paga le tasse e le bollette? No, la vendo senz’altro.
Poi però tra il dire e il fare c’è di mezzo il mare: come si vende una casa ereditata? Che documenti servono? A chi mi devo rivolgere? Sembra facile, ma non lo è se non si è esperti del settore.
Uno dei primi problemi nel vendere una casa ereditata è senz’altro il fattore tempo. C’è infatti uno spartiacque temporale che determina la possibilità di vendere una casa ereditata senza pagare tasse: è una finestra temporale di 5 anni.
Se la casa ereditata viene messa in vendita prima dei 5 anni dall’eredità, non viene applicata la tassa sulla plusvalenza, ovvero la tassa che si applica solitamente sulla differenza tra il costo d’acquisto dell’immobile e quello relativo alla sua vendita.
Se invece tergiversi un po’ e fai passare 5 anni e più, ecco allora che per vendere la casa ereditata dovrai pagare necessariamente questa tassa. Un motivo in più per rivolgersi ad un’agenzia immobiliare che sappia guidarti al meglio e possa concludere in tempi brevi la vendita dell’immobile.
Abbiamo capito, dunque, che se non si vogliono pagare troppe tasse, è bene decidersi in fretta e vendere la casa entro la famosa finestra temporale dei 5 anni. E fin qui tutto chiaro. Ma questo purtroppo non esonera dal pagare le altre tasse necessarie per vendere una casa ereditata.
Quali sono queste tasse? Si tratta di quelle che vanno sempre pagate in caso di vendita. Ci riferiamo all’imposta ipotecaria corrispondente al 2% del valore dell’immobile e all’imposta catastale corrispondente all’1%.
Attenzione però, per vendere una casa ereditata occorre pagare anche la famosa tassa di successione. Questa tassa va all’agenzia delle entrate e può variare tra il 4% e l’8% a seconda del grado di parentela che ti lega alla persona che ti ha lasciato la casa in eredità. È un calcolo progressivo, proviamo a riassumerlo in modo semplice.
La tassa di successione che occorre pagare per poter vendere una casa ereditata è del 4% del valore catastale dell’immobile, se la parentela è tra figli e coniuge (esempio un marito o una moglie che lasciano casa in eredità a l’uno o l’altro o genitori che la lasciano a i propri figli).
La tassa sale al 6% sul valore catastale con franchigia pari a 100.000 €, se l’eredità della casa è tra fratelli e sorelle, ma la stessa percentuale vale anche per nipoti, zii, cugini di primo grado, cognati e suoceri (in questo caso però non c’è la franchigia).
Infine la tassazione diventa massima, ovvero dell’8%, senza franchigia, per tutti gli altri soggetti, compresa la persona con cui si convive.
Oltre alle tasse da pagare, chi decide di vendere una casa ereditata deve anche raccogliere una serie di documenti indispensabili. Senza quelli non si vende. Di quali documenti si tratta?
Innanzitutto, i tuoi dati anagrafici: per vendere la casa ereditata devi presentare la tua carta d’identità (valida, mi raccomando) e il codice fiscale, ma anche il certificato di stato civile e l’eventuale regime patrimoniale. A questi documenti personali dovrai aggiungere l’atto di provenienza dell’immobile, l’atto notarile di donazione o la dichiarazione di successione.
Tra la documentazione da presentare per vendere una casa ereditata dovrai aggiungere la visura catastale, la planimetria catastale, il titolo edificatorio abilitativo (dunque la licenza edilizia o simili), il certificato di agibilità e abitabilità. Se la casa che hai ereditato si trova in condominio, dovrai presentare anche il regolamento di condominio e la dichiarazione dell’amministratore in cui si attesta che non vi sono spese condominiali non pagate e la dichiarazione di eventuali permessi alla realizzazione di lavori condominiali.
Infine, i documenti fondamentali per vendere una casa ereditata sono la dichiarazione di successione e la trascrizione dell’accettazione dell’eredità, che può essere realizzata anche in fase di rogito, il certificato di morte della persona dalla quale hai ereditato il bene immobile e l’atto di successione.
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